「借上げ契約」に潜む落とし穴と賃貸管理見直しのススメ(前編）

前編：サブリース契約のリスクとオーナーからの相談増加

近年、アパート一棟を一括借上げする「サブリース方式（借上げ契約）」で賃貸経営を行うオーナー様からのご相談が増えております。その背景には、入居率が安定している、あるいは周辺の賃料相場が上昇傾向にあるにも関わらず、サブリース会社から保証賃料の減額を通告されるケースが相次いでいることがあります。ここ数年、サブリース物件では、保証賃料の大幅な見直しがされております。サブリース契約は本来「30年一括借上げ」「空室でも一定の家賃保証」といった謳い文句で安定収入を期待させるものですが、現実には契約後数年で保証賃料引き下げの通知が来て戸惑うケースも少なくありません。

サブリース方式には、こうした事態を招く構造的なリスクがいくつか存在します。その代表的なものを挙げます。

賃料見直し条項による保証賃料の減額：多くのサブリース契約では2年ごとの賃料見直し条項が盛り込まれており、経済情勢や周辺相場に応じてサブリース会社がオーナー様への支払賃料を変更できる仕組みになっています。借地借家法第32条に基づき、経済変動で賃料が不相応となれば増減請求が可能とされているため、オーナー様は減額要求を法的に拒みにくいのが現状です。その結果、「30年保証」と思っていた家賃が定期的に下がっていく可能性があります。

原状回復・修繕費用のオーナー負担：サブリース契約では、入居者募集や退去時の手配は業者任せにできますが、退去後の原状回復工事費用や設備交換、大規模修繕費用は原則オーナー負担と定められているケースがほとんどです。つまり、空室リスクを減らす代わりに、物件の維持管理コストやリフォーム負担はオーナー様側に残ったままになります。契約によってはサブリース会社指定の高額な修繕を求められることもあり、出費ばかりかさむとの不満に繋がりがちです。

賃料アップの恩恵を享受できない：サブリース契約では、一般に保証される家賃は実勢家賃の80～90％程度に設定され、景気や需要で賃料相場が上昇してもオーナー様の収入は契約時の保証賃料のままです。満室稼働で入居者から満額の家賃を得ていても、その利ざやは全てサブリース会社側の利益となり、オーナー様は賃料アップ分のメリットを享受できません。つまり、経営が順調なほどサブリース会社だけが儲かり、オーナー様にとっては長期的に見て機会損失となります。

このように、サブリースは「手間いらず・安定収入」といったメリットの裏側で、契約上避けがたい収益面のリスクや制約を孕んでいます。「保証」と安心して任せていたのに想定外の条件変更に直面すれば、不安や不満が募るのも無理はありません。前編ではサブリースの落とし穴を見てきましたが、後編では一般的な賃貸管理に切り替えた場合のメリットと、当社がご提供できるサポートについて解説いたします。

後編は8月18日に更新予定です。