synapse3月号　金利上昇時代における賃貸経営の備え― 政策金利0.75％時代、オーナー様が今考えるべき3つの対策 ―（後編）

「繰り上げ返済すべきか」の判断基準
判断材料の一つが、元金と利息の支払いバランスです。
例えば、下表の毎月の返済額は約37万円。30年間返済を続けた場合、総返済額は約1億3,300万円（元金1億円、利息約3,300万円）です。 このケースでは、返済開始から最初の10年間で支払う利息は約1,740万円となり、総利息の約52％を当初10年で支払っていることになります。
つまり、返済初期は利息負担の割合が高いため、早い段階で繰り上げ返済を行うほど、利息削減効果は大きくなります。 逆に、元金を多く返済しているときに、繰り上げ返済をしても、借りている元金を返しているだけなので、効果がないどころか手元資金を銀行に戻しているだけなので、メリットはあまりありません。まずは返済表を確認して、現状の元金と利息のバランスを確認することをお勧めします。

もっとも、これは手元資金に十分な余裕があることが前提です。無理な繰り上げ返済によってキャッシュフローを悪化させてしまっては、本末転倒である点には注意すべきです。

2．運営面の対策（収益性の向上）

金利上昇により支出が増える分、収益を高める、あるいは効率化によって吸収する視点が欠かせません。

賃料アップの交渉（インフレ対策）
金利上昇は、多くの場合、物価上昇（インフレ）とセットで進行します。更新時や新規募集時には、周辺相場や物価上昇を根拠に、賃料改定の余地がないかを検討すべきです。

管理コストの見直し
定期清掃費、共用部電気代（LED化）、修繕業者の選定など、細かな経費の積み重ねを見直す余地はあります。

空室期間の短縮
キャッシュフロー維持の観点から、1日でも空室期間を短くすることが重要です。設備更新や入居者ニーズに合ったリノベーションを行い、「選ばれる物件」に磨き上げる姿勢が求められます。

3．出口戦略・ポートフォリオの再編

金利上昇局面は、物件の「持ち方」そのものを見直すタイミングでもあります。

低利回り物件の売却検討
金利が上昇すると、投資家が求める期待利回りも高まり、結果として物件価格は下落しやすくなります。収益性が低く、将来的な修繕リスクが大きい物件については、価格が下がりきる前に売却し、資産を組み替えることも有効な選択肢なのです。市場を見たときに、買える人が買えるタイミングを見切ることも投資の成果を出すためには重要な感覚ではないでしょうか。

金利上昇という外部環境の変化は、賃貸経営にとって避けられない現実です。

今回解説をした財務、運営、そして出口戦略という3つの視点を持つことは、当面の金利上昇局面を乗り切るだけでなく、将来にわたって持続可能な賃貸経営体制を築くための重要なステップとなるでしょう。まずは足元のストレスチェックから始め、早めの行動を起こすことを強く推奨いたします。