synapse11月号　管理会社への交渉丸投げはNG？家賃アップに伴う「非弁行為」のリスクと正しいアプローチ（前編）

ここ数年、賃貸経営を取り巻く環境は本当に厳しさを増しています。

建材や人件費の高騰によって修繕コストは右肩上がりとなり、火災保険料や固定資産税の負担も増しています。そこに追い打ちをかけるように、日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.0％程度から1.25％程度へ引き上げることを決定しました。金利上昇が私たちの収益を直接的に圧迫していくのは、まだまだスタート地点なのかもしれません。

物件の管理を管理会社に委託している場合、今のところ管理料率そのものが直接値上げされるケースはまだ稀かもしれません。ですが、管理会社もまたインフレによるコスト増は痛手です。いくら賃料連動型の報酬といっても、これまでと全く同じ手厚いサービスを求め続けるのは、次第に困難になってくるはずです。

■キャッシュフロー改善の４つのアプローチ

このように運営コストが膨らみ続ける中で、私たちがキャッシュフロー（手残り）を維持・向上させるためには、基本的に次の４つのアプローチがあります。

①賃料を上げる

②空室をなくす（空室期間を短縮する）

③運営費を下げる

④借入金の返済額を下げる

しかし、前述の通り③の運営費はインフレの波にのまれて上昇しています。④の借入金返済額についても、今後の金利動向を考えれば引き下げを狙うのは現実的ではありません。

消去法でいくと、オーナーが今すぐに主体的に取り組める有効な手立ては、①の賃料アップか②の空室改善の２つに絞られます。ここに着手しなければ、これまでのキャッシュフローを維持することは不可能に近いでしょう。

■繁忙期への助走期間は始まっている

まずは着手しやすい②の空室改善ですが、不動産業界の繁忙期に向けた助走期間はすでに始まっています。以下のような最小限の受け入れ態勢と設備投資は、すぐに見直して実行に移すべきです。

・物件の清潔さの維持（定期清掃の徹底と、内見時の室内のアピール力向上）

・高速インターネット環境の導入

・TVモニター付きインターフォンや防犯カメラなど、セキュリティ設備の拡充

・エアコンや給湯器など、主要設備の計画的な交換

とくに気を付けたいのがエアコンです。「2027年問題」が控えており、省エネ基準が厳しくなれば、当然価格も上がる可能性があります。製造から12年を経過している古いエアコンは、仮に通常通り動くものであるとしても、故障して入居者から大きなクレームが入る前に、計画的に新しいものへ取り替えることを強く勧めます。

次号では、キャッシュフロー改善の本丸である賃料アップのアプローチを詳しく解説します。実は、管理会社への交渉丸投げには、非弁行為のリスクが潜んでいます。安全に収益を伸ばすための正しいステップを次号でしっかりとお伝えします。