ケースごとの最適解を提案
資産活用・相続対策
売る
- 高齢になって、資産を整理したい
- 相続対策で、現金が必要となり物件を売却したい
物件購入希望のお客様が常に存在しており、また大手金融機関と連携しているため、売却相談をいただけるとスピーディーに購入希望者を見つけることができます。
CASE 01
アパートの老朽化により、
低い入居率のまま購入者をご紹介
相談当時の状況
築年数40年が経過した6世帯のアパートは老朽化が進み空室も出始め、なかなか成約にもこぎつけない。賃料収入も減ってきて更に退去者が出ないか不安な日々が続いていた。
先行投資で魅力あるお部屋作りをしないと入居に結びつかない事は承知しているが、まとまったリフォーム資金の確保ができない。老朽化しているので仮に売るにしても買手が現れるか不安だった。
ご提案
所有し続ける事に強い拘りをお持ちではなかった為、最小限の売却諸経費をご説明のうえ、現状入居率のままご売却できる可能性がある事、このような物件を好んで購入したいという顧客の存在をお伝えし、売却する方向性をご提案致しました。
実行と結果
当社管理物件のオーナー様がこの物件にご興味をもち、購入する運びに。
売出価格から多少の値引き要求はあったものの、ご納得のいく価格で売買成立となりました。また、当社にて引き続き管理を行い、現在は満室にて稼働をしております。
オーナー様の声
保有を継続していた場合、原状回復工事に加えバリューアップ工事費用の合計額を、空室相当分用意しなければなりませんでしたが、売却は当初の予定通り、最小限の諸経費のみで現金化できました。何よりも不安が解消されたこと、きちんと後を引き継いでくださる買主様を見つけて頂いたことに満足しています。
CASE 02
初めての収益物件売却も
ワンストップで安心
相談当時の状況
売却を考えているが、これまで経験がないため、これまでお世話になった入居者様へ迷惑を掛けてしまわないか不安な点があった。
秋田住宅流通センターさんは管理を委託せず入居者募集のみ依頼していたが、売買の実績が多く評判も良いので相談。
ご提案
当社は管理会社でありながらも、収益物件の売買に絡む諸々のお手続きについても得意分野であり、また管理戸数が多いためこのような案件も多くご依頼頂いていることをご説明。
さらに当社はプライバシーマークを取得しており、お客様の個人情報は適切に保護しコンプライアンス遵守を徹底しているので、より安心してご売却できることをご提案いたしました。
実行と結果
売却活動をしたところ２ヶ月で購入者が決定しました。
当社による客付け実績の多い物件であったため、入居者様に対して安心して貸主変更通知の手続きを進めることができました。
また、貸主変更直後や管理会社変更後は、旧オーナーへの誤送金や、支払先の変更連絡が期日までに間に合わず従前のまま事が進んでしまうなど、出納関係のトラブルがつきものです。対応経験が豊富な当社では、責任を持って集送金業務を行い、ご安心いただきました。
オーナー様の声
当社は売却・管理各部門に担当を置き、スムーズに情報の連携を取っています。
売却と管理とで会社が分かれてしまうとオーナー様の窓口も分かれてしまうため手間がかかりやすいのですが、当社であればワンストップで全てを完結していただくことができます。
なお、オーナー様の自主管理、また他社様の管理物件であっても、締結された売買契約の内容や入居者様の情報に関して、建物賃貸借契約書に基づき、個人情報を適切に保護・管理しております。関連するコンプライアンスを遵守しお手続きをいたします。
買う
- 資産の組み替えで、既存物件を売却して新たに物件購入したい
- 既存物件の減価償却が終わったので、優良資産を購入したい
CASE 03
購入希望者のネットワークで
売却開始から２ヶ月で現金化
相談当時の状況
お取引のない地主さんより相続税対策でご相談をいただきました。
現金は生活資金程度しかなく納税資金の不足は決定的であったため、150坪の土地を売却したいというお話でした。
ご提案
依頼者の年齢も高齢だったため、早急に売却が必要でした。そこで当社にて専任で物件をお預かりし、売却活動を始めることになりました。
まずは、既存の自社管理物件オーナーを中心に、物件情報をご紹介したところ、早速興味を持っていただいた方が現れました。
その方より建築プランを入れた場合のシミュレーションの依頼があり、アパート建築企画をご提案しました。
その結果、納得のいく、間取り及び利回りを確保することができたため、購入することをご決断いただきました。
実行と結果
その結果、売却開始より2ヶ月でお話がまとまり、売主様はお取引が完了して相続対策納税資金を準備することができました。
また、買主様には当社が行った企画通り計画が進み、10世帯の新築アパートは半年程度で完成し、募集開始から引き渡し前の1ヶ月程度で満室となりました。
なお、3年程度経過した現在でも、空きが出ればすぐに入居が決まる人気物件となっています。
CASE 04
はじめての不動産投資も
より安全な選択肢をアドバイス
相談当時の状況
これまで物件は保有していないが、新たに不動産投資を始めたいという方からご相談がありました。
初めての不動産投資で何から手をつけていいかわからないまま、リスクを負いたくないと、失敗したらすぐに辞められるよう区分所有マンションを希望されていました。
そこで、当社は区分所有物件投資のメリットとデメリットをご説明しました。
ご提案
これまで物件は保有していないが、新たに不動産投資を始めたいという方からご相談がありました。
初めての不動産投資で何から手をつけていいかわからないまま、リスクを負いたくないと、失敗したらすぐに辞められるよう区分所有マンションを希望されていました。
そこで、当社は区分所有物件投資のメリットとデメリットをご説明しました。
実行と結果
その結果、初回の不動産投資は築23年の６世帯アパートを購入することに決定しました。不動産投資は、金額も大きくなりやすいため、融資をどのように受けるかが大きなポイントとなりますが、本案件では購入金額の約50％を地元金融機関から受けることができました。当社が管理会社になることで、長年取引のある金融機関からもご安心いただき、望み通りの融資を得ることができました。
物件の規模が小さいため、たくさんの収入ではありませんが、安定した賃貸経営ができていることに、オーナー様は大変満足されています。
さらに次の物件購入の相談をいただき、順調に資産を構築されています。
建てる
- 遊休地がある
- 子供へ困らない資産を残したい
オーナー様のご希望に合った建築業者をご紹介します。
また、賃貸仲介経験の豊富な店長が建築業者の作成したプランを確認し、入居者に支持される、生活しやすい間取りや設備のご提案をいたします。
建てて終わりではなく賃貸管理業者として長いお付き合いをさせていただくため、「決まる部屋」をオーナー様と一緒に作り上げていきます。
CASE 05
空室・維持管理費用に不安。
需要の多いプランへ建て替え、満室経営。
相談当時の状況
築40年を超えた古いアパートのオーナー様から、入居率が悪くなっているために、建て替えのご相談を頂きました。現状を聞いたところ、全8部屋中4部屋が空室で、さらに賃料も安く、今後の修繕などの維持管理費用に不安を感じられていました。当該物件には駐車場が付与していなかったことが大きな空室要因で、入居者ニーズを得られないために、オーナーが譲歩する場面が多く、入居者は質が良いとは言えない方々でした。
ご提案
当該物件のエリアは、近くに工業団地があり法人需要が見込まれるエリアでした。元々の土地の形状や敷地の大きさを考えた時、むやみに世帯数を多く取るよりも、しっかりと駐車場を確保することが最優先だと考えました。そこで1世帯あたり2台を確保し、2名で入居することも考慮して、需要の多い1LDK 4世帯への建て替えを、収支シミュレーションとともにご提案しました。
実行と結果
オーナー様に企画内容を大変ご満足いただき、プロジェクトが進行することに決定しました。オーナー様も別で仕事を持っており大変お忙しいため、代わりに当社と建築業者が共同で銀行への融資打診を行い、銀行からは融資決定が出ました。アパートが完成し、満室で引き渡しをすることができました。現在では、退去はあるものの、出てもすぐに決まるため、オーナー様には大変ご満足を頂いております。
相続
- 賃貸物件を相続したが、どうしていいかわからない
- 不動産を売却して相続税を捻出したい
- 生前から相続対策を考えていきたい
相続における最適解は、お客様の家族構成やご希望によって変わります。
私たちはまずご要望やお困りごとをお伺いし、そこからご提案をいたします。
CASE 06
築古・低稼働の自主管理物件を相続
相談当時の状況
ご依頼人のお父様が、生前にご自身で管理していた物件で、相続発生後にご相談をいただきました。築35年以上で入居率は50％以下と非常に低稼働の物件で、相続を受けたご子息もご不安がっていました。
というのも、相続をしたもののアパート経営は初めてで、なおかつ入居者には滞納者が多かったのです。当初弁護士にご相談され、その協力もあり滞納者は全て退去をさせることはできましたが、その結果、更に入居率は悪化し、そこで当社へご相談をいただくこととなりました。
お話を聞いた上で現地を確認したところ、3棟ある物件の全ての外壁が傷んでおり、さらに共用の外階段は錆が酷い状態になっていました。
ご提案
管理をお請けした当初は、空室が多かったため1部屋のみ修繕し、募集して決まったら次の部屋を修繕というご提案をしました。しかしそれでは修繕金額に見合った家賃がとれず、決まる保証もなかったため、建て替えを再提案しました。
ただし立退きにも費用がかかるため、まずは状態の良い1棟のみを残して、解体する2棟の入居者を残す物件にご移転いただく交渉をしました。生前、ご自身で管理していたことも功を奏してか、入居者との関係が良かったことで交渉はうまく進みました。オーナー様も休みの時には自ら入居者様の引越しのお手伝いをしたことで、無事に移転が完了しました。
実行と結果
オーナー様が建築業者2社から建築の見積もりをとりましたが、当社の企画と金額が一番予算に近かったため、当社がご紹介した建築業者にて請負契約をしていただくこととなりました。
市場調査の結果を踏まえた企画で、複合間取りの新築アパートを現在建築中です。
