空室時代を生き抜く賃貸経営術 〜なぜ今、自主管理物件は「決まりにくい」のか？ プロが明かす客付けのリアル〜【後編】

前半では、経営的な視点から見た管理料の捉え方や、不動産会社の客付けのリアルな実情についてお伝えしました。後半では、日々のメンテナンスやトラブル対応、そして「入居者のホンネ」という観点から、自主管理と管理委託の違いを深掘りしていきましょう。

 

▪️DIYリフォームと自己流清掃の落とし穴

自主管理をされているオーナー様の中には、空室が出た際、自ら雑巾がけをして清掃を行ったり、ホームセンターで材料を買ってきてDIYでリフォームをされたりする方がいらっしゃいます。コストを抑えつつ物件に愛情を注ぐお姿は素晴らしいものですが、実はこれが「客付け」という側面では逆効果になっているケースが少なくありません。

仲介店舗で実際にお客様をご案内する営業スタッフの声を聞くと、「オーナーご自身で清掃やリフォームをされた物件は、正直なところお客様に強く勧めきれない」という本音が漏れてきます。 なぜでしょうか。理由はシンプルで、「プロの仕事ではないから」です。

素人の清掃では、どうしても水回りの頑固な汚れや細かい部分に目が行き届かず、内見時の第一印象を下げてしまいます。また、リフォームや設備投資においても、オーナー様の「これが良いはずだ」という一方的な思い込み（独りよがりなデザインや設備選び）で施工されてしまい、現在の入居者ニーズと大きくズレていることが多々あるのです。

最新の入居者ニーズを最も正確に把握しているのは、日々最前線でお客様と接し、生の声を聞いている店舗の営業スタッフです。テレワークに最適な間取り、人気の壁紙の色、今求められているインターネット環境など、彼らが抱えている「現場のニーズ」をお部屋作りに反映させない限り、どんなにコストをかけても、あるいは手間をかけてDIYをしても、そのお部屋は決まりにくいのが現状なのです。プロのノウハウをフル活用してこそ、選ばれる物件になります。

 

▪️有事の対応とクレームから解放される「安心」の価値

賃貸経営において避けて通れないのが、入居者からのクレームや設備トラブル、そして自然災害への対応です。

特に秋田市内においても、近年は予想を超える大雨による水害や、地域によっては獣害といった自然由来のトラブルが多く報告されています。万が一これらの災害が起きた際、自主管理であればオーナー様自らが現場へ急行し、状況を確認し、手配できる業者を必死に探さなければなりません。複数の部屋で同時に被害が出た場合、個人の力で対応するには限界があります。

日常的なクレームも同様です。例えば、あなたがご家族と久しぶりの旅行を楽しんでいる最中に、入居者から「上の階から水が漏れてきている！」「エアコンが壊れて熱中症になりそうだ！」という電話が鳴ったらどうでしょうか。せっかくの旅行は台無しになり、遠方から手配に奔走することになります。

信頼できる管理会社に任せていれば、このような突発的な災害やクレーム対応の最前線に、オーナー様が自ら立つ必要はありません。 秋田住宅流通センターさんは、24時間いつでも電話を受け付ける体制を整えており、夜中の着信音に怯える生活から解放されます。また、単に対応するだけでなく、クレームの履歴をきっちりとデータとして残し、「この設備はそろそろ寿命だから一斉交換を検討しよう」といった次なる経営判断の材料を提供してくれます。 プライベートにおいても充実した時間を過ごし、心身の健康を保つこと。これも、長期にわたる賃貸経営を成功させるための立派な「リスクヘッジ」なのです。

 

▪️入居者のホンネ「大家さんとは直接やり取りしたくない」

最後に、非常に重要なポイントをお伝えします。それは、お部屋を探している入居者側の「心理」です。

過去に、不動産会社でお客様に物件をご提案した際、「この物件は大家さんが直接管理しているんですね……それならちょっとやめておきます」と断られたケースが実際に何度もあります。 自主管理オーナー様からすれば、「自分がしっかり面倒を見るのになぜ？」と思われるかもしれません。しかし、入居者のホンネは逆なのです。

多くの入居者は、大家さんと直接やり取りすることに不安を感じています。 「家賃の支払いが1日遅れただけで気まずい」「設備の不具合があっても、大家さんに直接は文句を言いにくい」「退去の時に法外な修繕費を直接請求されないか不安だ」といった心理が働きます。 

特に秋田という土地柄は、人情味があり近所付き合いが良い反面、賃貸住宅の住環境においては「過剰なコミュニケーションが生じること」や「プライバシーへの過干渉」を警戒する人が非常に多い傾向にあります。賃貸併用住宅（大家さんと同じ建物に住む）でなくとも、管理者が大家さん本人であるというだけで、心理的なハードルが上がってしまうのです。

間に管理会社という「第三者のプロ（法人）」が介在していること。それが、今の時代の入居者にとっては最大の安心材料であり、「当たり前の条件」となっています。

まとめ

賃貸経営における「管理委託」と「自主管理」。 費用を抑えたいというお気持ちは痛いほど分かりますが、空室リスクが高まるこれからの時代においては、集客力、ニーズを的確に捉えたメンテナンス、24時間対応のトラブル処理、そして入居者の心理的安心感など、管理会社が提供する付加価値は計り知れません。

たった数％の管理料で、専門的な実務をプロに任せ、ご自身は「経営者」としての時間を確保する。 ご自身の豊かなライフスタイルと、物件の安定した収益確保のために、今一度、賃貸経営のあり方を見つめ直してみてはいかがでしょうか。

 

筆者紹介

今井基次（いまいもとつぐ）

みらいずコンサルティング 代表取締役
賃貸・売買仲介の実務を経て、中堅不動産管理会社へ入社。
収益不動産売買仲介の実務の後、不動産管理会社への業務コンサルティングを14年間行い、これまで200社以上の企業を担当。
管理会社へのコンサルティングを通じて、多くの大家さんの稼働率向上を行ってきた。
オーナーセミナーや不動産会社向け研修など、毎年80回以上講演を行い延べ3万人以上もの人が聴講してきた。自らも不動産投資を行なっている。
保有資格：1級FP技能士,CFP,CPM,CCIMなど多数。